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Alquiler de temporada y turístico


Apreciados clientes y propietarios,
Me dirijo a vosotros para informaros de que Litoral Home Inmobiliaria está preparando un proyecto de página web/plataforma destinada a la publicación de los alquileres calificados como “distintos al de vivienda” y que la Consellería de Turismo ha presumido o pretendido calificar como “turísticos” sin serlo.
Esta información pretende ser lo más clara y sencilla posible sin por ello dejar de estar legalmente fundamentada.
Lo primero a tener claro es que existen tres tipos de arrendamiento:
  • De vivienda
  • Distinto al de vivienda
  • Turístico
 
La Ley de Arrendamientos urbanos ( la vigente es la 29/1994) distingue el arrendamiento de viviendas de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
El art. 3 de la citada ley establece que :
“los arrendamientos para uso distinto del de vivienda serán todos aquellos que no se encuentran incluidos dentro del concepto viviendas.”
Por tanto, lo primero que habrá que hacer es conocer qué entiende la Ley como arrendamiento de vivienda, para deducir a sensu contrario que todos los que nos estén incluidos en dicho concepto, pasarán a formar parte de los arrendamientos para uso distinto.
ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS:
Para la LAU, se considera vivienda,  aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (artículo 2 LAU). Por tanto, cualquier edificación que no sirva para el hábitat familiar, no será considerada vivienda a los efectos de la Ley de arrendamientos.  La edificación debe satisfacer las necesidades permanentes del individuo o familia y debe contar con las condiciones y servicios necesarios,  por lo que debe reunir las mínimas condiciones para ello. Por ejemplo, el alquiler de un cobertizo o habitación que carezca de las mínimas condiciones y/o servicios (luz, agua, etc.) no podria ser considerado arrendamiento de vivienda aunque viva una familia o una persona.
ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA:
El artículo 3 en su apartado 1, nos dice que: ” Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificacióntenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
Es decir, por descarte del arrendamiento de vivienda, los de uso distinto recaerán sobre una edificación, pero que no necesita que sea habitable (por ejemplo ” un local de negocio“).
El citado artículo 3 en su apartado 2 LAU, nos dice que en especial,  tendrán la consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda los siguientes:
  • Los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.
  • Los arrendamientos celebrados para ejercer en la finca cualquiera de estas actividades:
1.-  actividad industrial. (Hay que distinguirlo del arrendamiento de industria que sí está fuera de la aplicación de la LAU).
2.-  actividad comercial.
3.-  actividad artesanal.
4.-  actividad profesional.
5.-  actividad recreativa.
6.-  actividad asistencial.
7.-  actividad cultural o docente. 
La nueva ley aprobada por la Consellería de Turismo afecta a los alquileres turísticos y no a los de temporada o distintos a los de vivienda. Los arrendamientos TURISTICOS son aquellos que ofrecen “servicios complementarios”, como puede ser limpieza, cambio de sábanas, etc.,
Muchos usuarios prefieren estar en un apartamento sin recibir los servicios que recibirían en un hotel y mientras no se le ofrezcan al arrendatario este tipo de servicios la calificación de dicho arrendamiento tiene que ser la de un alquiler normal y no turístico.
La ley nueva también hace referencia a “promociones y comercialización en canales de oferta turística”; en mi opinión esto no añade nada al respecto, pues solo habrá incumplimiento de la norma si lo que se ofrece es algo más que el mero apartamento, con algún complemento tipo hotelero. Los apartamentos que se anuncian en estos canales solo estarán incumpliendo la normativa si realmente se prestan los repetidos servicios complementarios, pero no si ello no ocurre, toda vez que cuando sale en los medios informáticos o periódicos una oferta, si realmente lo que se ofrece no es lo que realmente se presta, la reclamación corresponderá al arrendatario, pero nada más, sin perjuicio de que la comunidad autónoma tenga establecida una sanción por este ofrecimiento falso, pero no por publicarse en ese medio.
El mismo Código Civil establece que “carecerán de validez las disposiciones que contradigan otras de rango superior” por lo que debe establecerse una jerarquía de normas 
1.- La Constitución. Es la Norma suprema del ordenamiento jurídico español y por la que se regula toda la interrelación entre las diferentes normas. El art. 9.3 concretamente regula este principio de jerarquía. las normas jurídicas se ordenan jerárquicamente, de forma tal que las de inferior rango no pueden contravenir a las superiores, so riesgo de nulidad.  El respeto del principio de jerarquía es condición de validez de las normas jurídicas.
2- Los Tratados Internacionales.
3.- Las leyes promulgadas por las Cortes que son la fuente básica del Derecho del Estado y que se dividen en dos:
 a.- Leyes Orgánicas
 b.- Leyes ordinarias
4.- Las normas reglamentarias con rango de ley como el Real Decreto Ley y el Real Decreto Legislativo
5.- Los reglamentos como los Reales Decretos, las Órdenes de las Comisiones Delegadas del Gobierno, las Órdenes Ministeriales, etc.
6.- Por último, tenemos las leyes y los reglamentos de las Comunidades Autónomas. Aunque estén colocadas en esta posición, la relación entre las normas autonómicas y las estatales depende de las competencias de cada una en los diferentes temas.
Lo que está claro es que una ley de las CC.AA no puede contravenir a la Constitución o a una ley de las Cortes como sería la L.A.U. Una ley autonómica debe respetar las leyes superiores a ella, puede regular distintas materias dentro de sus competencias pero siempre respetando la legalidad.
El art. 3 de la ley que regula los alojamientos turísticos se ocupa de la definición de varios conceptos relevantes:
Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio.
Art.3 de la presente ley:
A los efectos de la presente ley se entiende por:
  • a) Turismo: las actividades que realizan las personas durante sus viajes y estancias en lugares distintos a los de su entorno habitual, cualquiera que sea su finalidad y por periodos temporales determinados. Incluye la combinación de actividades, servicios e industrias que completan la experiencia turística, tales como transporte, alojamiento, establecimientos de restauración, tiendas, espectáculos, oferta de entretenimiento, ocio y recreo y otras instalaciones para actividades diversas.
  • b) Actividad turística: la destinada a proporcionar a los usuarios los servicios de alojamiento, restauración, intermediación, información, asistencia u otras actividades de entretenimiento, recreo o deportivas y la prestación de cualquier otro servicio relacionado con el turismo.
  • c) Sector turístico: el conjunto de personas físicas o jurídicas que desarrollan alguna forma de actividad turística o participan en ella.
  • d) Recursos turísticos: cualquier bien, valor, elemento o manifestación de la realidad física, geográfica, natural, social, económica o cultural de las Illes Balears que sea susceptible de generar flujos o corrientes turísticas con repercusión en la realidad económica de la colectividad.
  • e) Administración turística: los órganos o las entidades de naturaleza pública con competencias específicas sobre el turismo, la actividad turística o los recursos turísticos.
  • f) Empresa turística: cualquier persona física o jurídica que, en nombre propio, de manera habitual y con ánimo de lucro, se dedica a la prestación de algún servicio turístico o a la explotación de algún recurso o establecimiento turístico.
  • g) Servicio turístico: la actividad que tiene por objeto atender algún interés o necesidad de los usuarios de actividades identificables por separado cuando se venden a consumidores y a usuarios y que no están necesariamente ligadas con otros productos y servicios en el desarrollo de la actividad turística.
  • h) Establecimientos turísticos: el conjunto de bienes inmuebles y muebles que formando una unidad funcional autónoma está ordenado, dirigido y dispuesto por su titular para la adecuada prestación de uno o varios servicios turísticos.
  • i) Trabajadores del sector turístico: aquellas personas que prestan sus servicios retribuidos por cuenta ajena para una empresa turística o entidad turística no empresarial.
  • j) Usuarios de servicios turísticos: las personas físicas que, estando o no desplazadas de su entorno habitual, son destinatarias finales de la prestación de servicios turísticos.
  • k) Entidad turística no empresarial: aquella entidad que, sin ánimo de lucro, tiene por objeto promover de alguna forma el desarrollo del turismo o de actividades turísticas determinadas.
  • l) Profesiones turísticas: las que realizan de manera habitual y retribuida actividades de orientación, información y asistencia en materia de turismo, así como todas aquellas que así se determinen reglamentariamente.
  • m) Actividades de intermediación turística: aquellas que tienen por objeto el desarrollo de actividades de mediación u organización de servicios turísticos.
  • n) Canales de oferta turística, por lo que se refiere a la comercialización de estancias turísticas en viviendas. Todo sistema mediante el cual las personas físicas o jurídicas, directamente o a través de terceros, comercializan, publicitan o facilitan, mediante enlace o alojamiento de contenidos, la reserva de estancias turísticas en viviendas, bien sea por plazos de días o semanas con el límite establecido en el artículo 50 de esta ley, bien sea con prestación de algunos de los servicios previstos en el artículo 51 de la misma.
Entre otros, las agencias de viajes; las centrales de reserva; otras empresas de mediación u organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación a través de internet u otros sistemas de nuevas tecnologías de información y comunicación; las agencias inmobiliarias; así como la inserción de publicidad en medios de comunicación social, cualquiera que sea su tipo o soporte.
 
 
 
 
Después de esta breve introducción volvemos al punto que nos ocupa y es que el alquiler que se ofrece normalmente y que el Gobierno está intentando erradicar pertenece a la clasificación “distinto al de vivienda”. Para ser de vivienda, debería figurar como vivienda habitual del inquilino y para ser turístico deberían ofrecerse servicios turísticos. Que se alquile a turistas no significa que sea turístico. La Consellería de Turismo juega con estas dos palabras para confundir a los usuarios, pero no es así. Es inconstitucional e ilegal la limitación que quieren imponer a los propietarios en cuanto al tiempo que pueden arrendar sus viviendas. Todo propietario tiene derecho a alquilar su inmueble el tiempo que desee, ya sea un día, meses o años. Como no hay base legal para ello infunden miedo a los ciudadanos propietarios de sus viviendas amenazando con enormes sanciones económicas que realmente no pueden imponer.
Dependiendo de la duración del arrendamiento hablaremos de un tipo de alquiler u otro. Pero el turístico, aunque por norma es un arrendamiento a corto plazo, ya que el destino no es la vivienda habitual, exige también el ofrecimiento de uno servicios, por tanto, la realización de una actividad económica la cual exige la obtención de una licencia.
Con ello  quiero decir que si un propietario no se desea ofrecer estos servicios turísticos como si por ejemplo de un hotel se tratara ( restaurante, limpieza etc) puede seguir alquilando a corto plazo su vivienda bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos.  En caso de querer hacerlo deberá regularse por la normativa turística y solicitar la preceptiva licencia, sin la cual sí que estaría incurriendo en una ilegalidad.
Litoral Home Inmobiliaria lo entiende así  y está comenzando a poner en marcha  un proyecto para continuar trabajando con dichos arrendamientos siempre bajo el marco legal y bajo el imperativo de que el arrendamiento distinto al de vivienda en el que se alquila a turistas, trabajadores que vienen a la isla, personas que por necesidades médicas han de desplazarse a la isla ,etc…no es un alquiler turístico. El inquilino simplemente arrendará un lugar donde residir mientras no está  residiendo en su vivienda habitual y su contrato se regulará por la L.A.U.
 ALQUILAR A TURISTAS NO SIGNIFICA ALQUILER TURÍSTICO. Igual que alquilar a trabajadores no es un ALQUILER LABORAL.  
Espero que esta información sea útil para aclarar la diferencia entre alquiler turístico y alquiler distinto al de vivienda y además otorgue tranquilidad a todos los propietarios que quieran unirse para seguir por esta vía .
Atentamente,
Lidia Fariñas